Was kostet eine professionelle WEG-Verwaltung? Ein Leitfaden für kleine Eigentümergemeinschaften
Aktualisiert: 8. Okt.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt oder im Beirat einer WEG sitzt, stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Was kostet uns eine professionelle WEG-Verwaltung eigentlich, und lohnt sich das?
Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Auf die Größe der Anlage, den Leistungsumfang und das Vergütungsmodell, das im Verwaltervertrag vereinbart wird. In diesem Beitrag möchte ich Transparenz schaffen, damit Sie beim nächsten Angebot einordnen können, was üblich ist, was fehlt und worauf Sie achten sollten. Alle in diesem Beitrag genannten Preise pro Einheit sind Nettobeträge, es kommt also noch die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.
Die zwei gängigen Vergütungsmodelle
1. Pauschale pro Einheit und Monat
Das verbreitetste Modell in Deutschland: Der Verwalter berechnet einen festen Nettobetrag pro Wohneinheit und Monat, unabhängig davon, wie viel Aufwand in einem bestimmten Monat tatsächlich anfällt.
Aktuelle Branchenzahlen zeigen eine Bandbreite von etwa 24 bis 36 Euro netto pro Wohneinheit und Monat, mit steigender Tendenz. Bei Neuverträgen liegt der vereinbarte Satz häufig noch über dem, was in bestehenden Verträgen ausgewiesen ist, unter anderem wegen gestiegener regulatorischer Anforderungen und Personalkosten.
Warum diese Spanne so groß ist: Der Preis hängt maßgeblich davon ab, was im Pauschalpreis enthalten ist. Ein günstiges Angebot kann teuer werden, wenn Sonderleistungen wie die Einberufung außerordentlicher Versammlungen oder die Bearbeitung von Versicherungsschäden jeweils extra abgerechnet werden.
2. Einheitspreise (Modulpreise)
Manche Verwalter arbeiten mit einem modularen Preismodell: Grundleistungen haben einen Basispreis, jede weitere Leistung wird separat berechnet. Das kann für kleine WEGs mit wenig Verwaltungsaufwand günstiger sein, setzt aber voraus, dass Sie als Eigentümer genau wissen, welche Leistungen Sie brauchen. Vorteil ist die hohe Transparenz über einzelne Leistungsbausteine, Nachteil ist, dass die Kosten bei unvorhergesehenem Aufwand, etwa bei Streitigkeiten oder Schadensregulierung, schnell steigen können.
Kleine Eigentümergemeinschaften: ein eigenes Preisgefüge
Ein Punkt, der in Preisvergleichen häufig untergeht: Kleine WEGs mit bis zu zehn Einheiten zahlen pro Wohnung strukturell mehr als große Anlagen, und das ist kein Zeichen für ein überteuertes Angebot, sondern branchenüblich.
Der Grund liegt auf der Hand: Eine Jahresabrechnung, ein Vermögensbericht oder die Vorbereitung einer Eigentümerversammlung verursachen einen weitgehend gleichbleibenden Aufwand, ob eine Anlage nun sechs oder sechzig Einheiten hat. In großen Wohnanlagen mit mehr als 99 Einheiten liegen die durchschnittlichen Basissätze deshalb spürbar unter dem Niveau kleiner Anlagen bis zehn Einheiten, während kleine Gemeinschaften bei der Vergütung aktuell sogar die stärksten Steigerungen verzeichnen.
Aus diesem Grund kalkulieren viele spezialisierte Verwaltungen, auch ich, mit einem Sockelbetrag beziehungsweise einer Mindestpauschale pro Objekt: einem Betrag, der unabhängig von der Einheitenzahl anfällt, weil der Grundaufwand einer Verwaltung nicht linear mit der Objektgröße sinkt. Branchendaten weisen hierfür einen durchschnittlichen Mindestumsatz von rund 357 Euro brutto pro Objekt aus. Wenn Sie also für eine kleine Gemeinschaft ein Angebot erhalten, das pro Einheit höher liegt als bei einer großen Nachbaranlage, ist das in aller Regel keine Überteuerung, sondern schlicht eine realistische Kalkulation des tatsächlichen Aufwands.
Was im Verwaltungsentgelt enthalten sein sollte
Nicht alles, was zum Kerngeschäft einer WEG-Verwaltung gehört, ist automatisch im Standardpreis enthalten. Diese Leistungen sollte ein solides Angebot abdecken:
Kaufmännische Verwaltung
Führung des WEG-Kontos und der Buchhaltung
Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
Erstellung des Vermögensberichts, gesetzlich vorgeschrieben nach § 28 Abs. 4 WEG. Er weist den Stand der Rücklagen sowie das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aus und ist jedem Eigentümer jährlich zur Verfügung zu stellen
Einzug des Hausgeldes und Mahnwesen
Technische Verwaltung
Koordination von Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen
Einholung von Handwerkerangeboten
Überwachung von Wartungsverträgen (Aufzug, Heizung, Rauchmelder)
Rechtliche und organisatorische Aufgaben
Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, gesetzlich mindestens einmal jährlich (§ 24 Abs. 1 WEG)
Protokollierung von Beschlüssen und Pflege der Beschluss-Sammlung
Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegenüber Behörden und Dritten
Was klassischerweise als Sonderleistung gilt
Damit Sie ein Angebot richtig einordnen können, hier die Leistungen, die branchenüblich außerhalb der Grundpauschale liegen und gesondert vergütet werden:
Einberufung und Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen
Begleitung größerer Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, etwa als Projektleitung mit Fachplanern
Bearbeitung umfangreicher Versicherungsschäden
Betreuung gerichtlicher Verfahren, zum Beispiel bei Beschlussanfechtungen
Objektauskünfte für Notare oder Makler im Rahmen eines Verkaufs
Erstellung besonderer Auswertungen außerhalb der regulären Abrechnung
Wichtig zu wissen: Leistungen, die ohnehin zum gesetzlichen Aufgabenkreis eines Verwalters gehören, etwa die normale Betreuung laufender Instandsetzungen, dürfen nicht zusätzlich als Sonderhonorar berechnet werden, da sie bereits mit der Grundvergütung abgegolten sind. Ein seriöses Angebot weist deshalb klar aus, was zur Grundleistung zählt und was Sonderleistung ist.
Worauf Sie beim Preisvergleich achten sollten
Ein niedriger Einheitspreis sagt wenig aus, wenn die Leistungsbeschreibung im Verwaltervertrag dünn ist. Mein Rat für den Vergleich:
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht: inklusive oder extra? Diese drei Kernleistungen sind gesetzlich vorgeschrieben und sollten im Pauschalpreis enthalten sein. Werden sie gesondert berechnet, ist das ein Warnsignal.
Eigentümerversammlung: wie viele sind inklusive? Eine Jahresversammlung sollte ohne Aufpreis sein.
Erreichbarkeit: Wie schnell ist der Verwalter im Notfall erreichbar, etwa wenn am Samstagabend ein Wasserrohrbruch gemeldet wird? Gibt es eine Notfall-Hotline für Eigentümer?
Transparenz der Abrechnung: Haben Sie jederzeit Einblick in Kontoauszüge und Belege?
Was eine WEG-Verwaltung wirklich wert ist
Günstig klingt erst einmal gut. Aber eine Verwaltung, die schwer erreichbar ist, die Jahresabrechnung zu spät oder fehlerhaft vorlegt, Instandhaltungen verschleppt oder Beschlüsse nicht korrekt umsetzt, kostet die Gemeinschaft am Ende mehr. Das geschieht durch Rechtsstreitigkeiten, Wertverlust der Immobilie oder schlicht durch die Nerven, die eine schlecht geführte Verwaltung kostet.
Vergleichen Sie Angebote deshalb nicht nur über den Preis, sondern über die Leistung dahinter. Fragen Sie konkret nach, was enthalten ist und was extra berechnet wird, und sprechen Sie mit dem Verwalter selbst. Das erste Gespräch zeigt oft mehr als jede Preisliste.
Haben Sie Fragen zu Ihrer WEG oder Ihrer aktuellen Verwaltungssituation?
Als WEG-Verwalterin für den Raum Merzig und Saarlouis, spezialisiert auf kleine Eigentümergemeinschaften, stehe ich gerne für ein unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung. Egal, ob Sie eine neue Verwaltung suchen, Ihren aktuellen Vertrag prüfen möchten oder wissen wollen, was eine professionelle Verwaltung für Ihre Gemeinschaft leisten kann.
Jetzt Termin vereinbaren:
Quellen: Verwalterentgeltstudie 2026 (u. a. veröffentlicht über *Haufe.de und den Verband der Immobilienverwalter Deutschland, VDIV); Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 24 und § 28 in der seit der WEMoG-Reform 2020 geltenden Fassung
Kommentare